Державна реєстрація нерухомості та бізнесу:ТОП помилок та поради для їх уникнення

  • Друк
Деталі
Створено: Вівторок, 28 серпня 2018, 18:33

З моменту надання нотаріусам та іншим акредитованим суб'єктам права здійснювати державну реєстрацію нерухомості та бізнесу доступ громадян та підприємців до послуг у цій сфері значно спростився. Водночас, у зв'язку зі збільшенням кількості державних реєстраторів, збільшилася і кількість помилок, які допускаються уданій сфері.

З метою подолання цього явища Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон №1952-IV) та Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» (далі -Закон №755-IV, разом - Закони) Міністерству юстиції України (далі-Мін'юст) були надані повноваження щодо здійснення контролю за діяльністю у сфері державної реєстрації нерухомості і державної реєстрації бізнесу. Порядок здійснення такого контролю встановлений Постановою Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 року №990.

Аналізуючи та узагальнюючи типові помилки, Мін'юст спільно із Нотаріальною палатою України виділяє найпоширеніші порушення, що вчиняються державними реєстраторами чи суб'єктами державної реєстрації у процесі вчинення реєстраційних дій.

Порушення, що виникають у сфері держреєстрації нерухомості:

- порушення строків державної реєстрації, визначених ст. 19 Закону №1952-IV, що є одним з критеріїв проведення Мін'юстом моніторингу реєстраційних дій;

- відсутність електронних копій документів, поданих для проведення реєстраційних дій. У зв'язку з цим реєстраторам варто після закінчення таких дій перевіряти запис на предмет наявності електронних копій документів, на підставі яких прийнято відповідне рішення;

- порушення послідовності дій під час проведення державної реєстрації, встановленої ст. 18 Закону №1952-IV та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127;

- сплата адміністративного збору з порушенням вимог Закону №1952-IV щодо розміру адміністративного збору. При цьому несплата адміністративного збору або її відсутність може бути підставою для притягнення державних реєстраторів до відповідальності за порушення законодавства у сфері державної реєстрації;

- порушення обов'язку перевірки (використання) даних єдиних державних реєстрів, зокрема Державного земельного кадастру, Єдиного реєстру дозвільних документів, Єдиного державного реєстру судових рішень;

- проведення державної реєстрації речових прав за відсутності необхідних документів або на підставі неналежних документів. Зокрема, на практиці зустрічаються випадки вчинення реєстраційних дій на підставі неіснуючих (або неналежних) документів, які, як наслідок, скасовуються;

- порушення щодо території здійснення повноважень державним реєстратором, оскільки державна реєстрація нерухомості проводиться в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Такі порушення територіального принципу часто відбуваються й у разі пошуку заявниками «лояльних» реєстраторів;

- порушення порядку виправлення помилок в Державному реєстрі прав, оскільки в разі необхідності внесення змін до Державного реєстру, у тому числі виявлення технічної помилки, такі зміни вносяться не шляхом видалення попередніх записів, а внесенням нового запису до Державного реєстру прав за заявою власника чи іншого правонабувача;

- державна реєстрація речових прав та їх обтяжень на об'єкти нерухомого майна, які не підлягають державній реєстрації згідно зі ст. 5 Закону №1952-IV, а саме: залізничних колій, кабельних ліній, свердловин, малих архітектурних форм, а також тимчасових некапітальних споруд. Особливо це має місце у мегаполісах.

Порушення у сфері держреєстрації бізнесу

Основні помилки, які допускаються у сфері державної реєстрації бізнесу, є спільними з помилками, що виникають при державній реєстрації нерухомості, з врахуванням наступних особливостей:

- відсутності виготовлення електронних копій документів при вчиненні реєстраційних дій. Вказане порушення найчастіше стосується виготовлення дефектних електронних копій або сканування документів не в повному обсязі;

- проведення державної реєстрації при несплаті (не в повному обсязі) адміністративного збору. Найчастіше такі порушення виникають при здійсненні державної реєстрації в скорочені строки при сплаті адміністративного збору у розмірі, передбаченому за реєстрацію в загальний строк, встановлений законом;

- порушення строків проведення державної реєстрації, встановлених ст. 26 Закону №755- VIII;

- вчинення реєстратором реєстраційних дій за наявності підстав для відмови у державній реєстрації, зокрема, припинення юридичної особи за наявності відомостей про заборгованість із сплати податків, зборів та інших обов'язкових платежів, що прямо суперечить вимогам Закону №755-IV, а також здійснення державної реєстрації на підставі судового рішення за відсутності його електронної копії у Єдиному державному реєстрі судових рішень та відповіді на запит державного реєстратора.

Окремою поширеною помилкою є неналежне встановлення державним реєстратором повноважень особи на подання документів для державної реєстрації. Проведення реєстраційної дії за заявою неуповноваженої на те особи може застосовуватися для незаконного захоплення бізнесу.

Варто звернути рагу на те, що набрання чинності Законом України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» (далі -Закон №2275-VIII) вплинуло на багато питань у сфері державної реєстрації бізнесу. Протягом двох місяців дії вказаного закону практика його застосування сформувала найпоширеніші питання, які виникають у сфері державної реєстрації товариств з обмеженою та додатковою відповідальністю, та виявила помилки, що допускаються при здійсненні державної реєстрації.

Так, набула додаткової актуальності проблема порушення черговості розгляду заяв, зважаючи на те, що, відповідно до Закону №2275- VIII, заявником може бути не лише уповноважена особа товариства, а також спадкоємці (правонаступники) учасника товариства, безпосередньо учасник товариства чи особа, яка набула частку у статутному капіталі товариства у випадках, встановлених Законом №2275- VIII.

Зокрема, серед встановлених ст. 28 Закону №755-IV підстав для відмови у державній реєстрації часто застосовуваною підставою є подання документів, зміст яких суперечить вимогам Конституції та законам України.

До прийняття Закону №2275-VIII поширеним обґрунтуванням для відмови у проведенні державної реєстрації було порушення ст. 141 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа може бути учасником лише одного товариства з обмеженою відповідальністю, яке має одного учасника.

Наданий момент таке обмеження відсутнє, проте помилки можуть допускатися щодо реєстрації товариств, які здійснюють діяльність на підставі модельного статуту, оскільки положення Постанови Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2011 року №1182 «Про затвердження модельного статуту товариства з обмеженою відповідальністю» не відповідають Закону №2275- VIII.

Підсумовуючи, зазначаємо, що основні порушення, які мають місце і в сфері державної реєстрації нерухомості, і реєстрації бізнесу, носять типовий характер та можуть бути пов'язані з технічними проблемами або відсутністю достатнього досвіду у державних реєстраторів.

Вирішення зазначених проблем обумовлюється вдосконаленням існуючих механізмів контролю за діяльністю державних реєстраторів, а також ефективним інформуванням про основні помилки, які допускаються у сфері державної реєстрації, та шляхи їх усунення. Водночас запобігання здійснення умисних незаконних дій у сфері державної реєстрації може бути забезпечено шляхом посилення відповідальності державних реєстраторів.

Яна Михайлюк, Сергій Радченко
Юридична Газета. – 28 серпня 2018 року. – №35(637)