Як придбати землю у 2016 році
- Деталі
- Створено: Вівторок, 24 травня 2016, 12:42
Навіть за часів фінансової кризи вкладання коштів у нерухомість (у тому числі й з метою покупки земельної ділянки) - це вигідна грошова операція, Подібних прикладів безліч, їх кількість зростає в сучасному світі інвестицій. До того ж, купивши зараз земельну ділянку, можна не лише вберегти гроші від знецінення, заробити на перепродажу, а й здійснити, наприклад, заповітну мрію про будинок біля річки.
Найпростішою до розуміння юристами угодою і при цьому найбільш використовуваною процедурою здійснення переходу права власності на землю між незнайомими людьми є укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки. Незважаючи на таку уявну простоту, оформляти її слід за допомогою вузькоспеціалізованого юриста з земельного права та в обов'язковому порядку засвідчити угоду в нотаріуса.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Крім того, законодавець наділяє нотаріуса окремими повноваженнями державного реєстратора прав на нерухоме майно, що виникають в результаті нотаріальних дій, а саме: нотаріус здійснює державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких була проведена раніше, тобто до 1.01.2013 p., а також здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно в результаті нотаріальної дії з такими об'єктами, але про це трохи пізніше.
Згідно з законодавством України, земельний юрист на етапах укладення угоди з нерухомістю перш за все досконально вивчає документи, наявні саме у продавця, щоб все було оформлено правильно, достовірно й законно. Також до його обов'язків входить перевірка наступного:
• чи володіє правом продажу особа, яка продає нерухомість;
• чи все записане існує насправді та є достовірним в документах для здійснення купівлі-продажу;
• чи вірне цільове призначення земельної ділянки вказаної в документах, чи немає іншого нерухомого майна на ділянці;
• чи не підпадає земельна ділянка під дію мораторію на продаж землі;
• чи не оскаржується на цей момент розпорядження місцевих органів влади або обладміністрації в суді;
в чи належно проведена оцінка земельної ділянки;
• чи не закінчився строк дії наданих документів;
• якщо буде потрібно, запрошувати додаткові необхідні документи.
Уточнити деякі цікаві подробиці щодо земельної ділянки можливо також самостійно. Перед придбанням ділянки рекомендується зробити її детальний огляд. При цьому слід враховувати, що реально оцінити майбутню покупку землі можна лише у тому випадку, якщо ділянка виділена в натурі, тобто обмежена межовими знаками.
У сучасному світі віртуальних можливостей, не зважаючи на відстань, кожен може дізнатися інформацію про географічне положення, розміри, кадастровий номер, форму земельної ділянки, ЇЇ цільове призначення. Отже, щоб перевірити право власності на конкретну земельну ділянку за допомогою кадастрового номера або дізнатися прізвище, ім'я та по батькові власника землі, досить зайти на веб-ресурс електронних сервісів Державного земельного кадастру (сайт розташований за адресою: http://e-gov.dzk.gov.ua/). Крім того, в Інтернеті також легко можна подивитися розташування, цільове призначення, а також знаходження або відсутність сусідів земельної ділянки, за допомогою сервісу «Кадастрова карта» (сайт розташований за адресою: http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta). Дізнатися приналежність майна можна на сайті Мін'юсту за таким посиланням: https://kap.mm.just.gov.ua/services/registry.
Звичайно, якщо законне право власності не підтвердилося або виникли сумніви у разі невідповідності певних даних при перевірці на кадастровій карті, рекомендується використовувати функцію «Зворотній зв'язок»: http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta. Скористатися нею можна також у разі, якщо:
• не був знайдений кадастровий номер на запрошену земельну ділянку;
• форма ділянки, що вказана в документах або позначена на карті, не відповідає фактичній;
• місце розташування земельної ділянки невірне;
• помилково зазначено цільове призначення або площа ділянки.
У розділі зазначеного сайту «Зворотній зв'язок» необхідно ввести свої дані, вказавши знайдену помилку. Якщо робота не технічного характеру та її неможливо вирішити в Інтернеті (один І той же номер у різних ділянок, з'ясування наявності двох або декількох власників земельної ділянки одного і того ж найменування та подібні порушення), то виправити це можливо, звернувшись до адвоката й подавши документи до суду.
Отже, впевнившись у реальному існуванні конкретної земельної ділянки та ідентифікувавши її власника (продавця), слід уважно підійти до підготовки самого договору купівлі-продажу, а не замовляти стандартний шаблон у нотаріуса. Для цього рекомендується відвідати адвоката з земельних питань. Важливо зазначити, що у будь-якому випадку сторони угоди про купівлю-продаж земельної ділянки не можуть змінити цільове призначення І режим використання земельної ділянки, поставити ціну продажу меншу, ніж зафіксовано у відповідній оцінці, а також інші обов'язкові вимоги, передбачені законом.
Земельні ділянки, не зважаючи на форму їх власності, можна застосовувати лише за їхнім цільовим призначенням. Варто зауважити, якщо земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, зазначеним у реєстрі, існує законна підстава для стягнення штрафів або позбавлення прав користування земельною ділянкою, доказом хибності рішення органів влади в праві законної власності фізичних або юридичних осіб, підтвердження незаконності договорів при укладенні угоди, анулювання земельної ділянки в державній реєстрації та інших підстав (ст. 21 земельного кодексу України).
До того ж, попри те, що договір купівлі-продажу земельної ділянки припиняє права та обов'язки попереднього власника, він не припиняє прав та обов'язків третіх осіб на неї, до них належать заставні зобов'язання (у тому числі іпотека), сервітути, оренда, інші обмеження та обтяження. Про це слід пам'ятати до підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
До того ж важливо відзначити, що на сьогодні діє обмеження платежів за покупку будь-якої нерухомості, у тому числі між фізичними особами, готівкою на суму понад 150 тис. грн. Таке обмеження введено з 01.09.2013 р. Постановою НБУ №210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою». На практиці ж нотаріуси не вимагають від сторін купівлі-продажу земельної ділянки підтвердження безготівкового платежу за договором і нотаріально засвідчують договори, вказуючи в тексті, що сторони розрахувалися «відповідно до законодавства». На мій погляд, це не зовсім правильно. Це пов'язано з тим, що ст. 638 Цивільного кодексу України встановлює правило про те, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. До таких умов належить ціна та розрахунок. Тому продавець матиме можливість не виконувати договір купівлі-продажу земельної ділянки, посилаючись на його не укладення і навіть не звертаючись до суду з позовом про визнання його недійсним.
Краща ситуація з обмеженням розрахунків між фізособами, наприклад, шляхом оформлення безготівкового розрахунку за допомогою банківської установи, шляхом заниження вартості за договором купівлі-продажу з видачею розписки на решту суми. Тут слід врахувати й те, що ст. 163-15 Кодексу про адміністративні правопорушення відносить до суб'єктів адміністративної відповідальності лише посадових осіб юридичної особи та фізичних осіб-підприємців, а не простих рядових громадян (фізичних осіб).
Отже, повертаючись до самої процедури. При зверненні до нотаріуса продавцеві землі необхідно принести стандартний пакет документів для здійснення угоди при відчуженні нерухомого майна - це купівля-про-даж, безстрокове утримання, дарування майна, обмін тощо.
Докладний перелік потрібних документів виглядає наступним чином:
• паспорт або інший документ, що засвідчує особу (в оригіналі), наявність ідентифікаційного номера (можна копії);
• документи, що підтверджують юридичне право володіння нерухомим майном (тільки в оригіналі);
• якщо земельне майно було нажито в законному шлюбі подружжя, потрібна письмова згода другого з подружжя для можливості відчуження (або присутність обох членів подружжя на угоді);
• якщо співвласником або власником земельної ділянки представлений неповнолітній або недієздатний громадянин, необхідна згода служби у справах дітей (органів опіки та піклування).
Варто зазначити, що при оформленні документів на купівлю-продаж, підписання договору від імені неповнолітніх (до досягнення 14-ти років), представниками виступають батьки, опікуни або усиновителі.
Для вдалого здійснення операції з купівлі-продажу земельної ділянки, продавцеві потрібно зібрати повний пакет із зазначених вище документів. Крім стандартного пакета документів для юридичної реалізації оформлення договору з продажу або купівлі ділянки, продавцеві необхідно надати наступне:
• документ, що має експертну грошову оцінку землі;
• підтвердження даних системи ведення державного кадастру земельних ресурсів;
• офіційний документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку.
За наявності всіх необхідних документів у продавця, покупець-громадянин, який бере участь в угоді, надає паспорт з відміткою про реєстрацію місця проживання та довідку з присвоєнням ідентифікаційного номера; якщо в шлюбі - нотаріально засвідчена згода чоловіка/дружини на купівлю ділянки, паспорт та ідентифікаційний код чоловіка/дружини, свідоцтво про шлюб; якщо немає - пише у нотаріуса заяву-повідомлення продавця про те, що знаходиться не в шлюбі.
Слід зазначити, що обов'язково повинно бути юридично оформлене підтвердження про згоду одного з подружжя продавця на продаж земельної нерухомості у разі, якщо вона була присвоєна в період зареєстрованого шлюбу. Або є варіант - його особисте звернення до нотаріальної контори, за наявності паспорта та ідентифікаційного номера.
Крім того, за ст. 125 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Доки державна реєстрація права власності на земельну ділянку не проведена - покупець землі не зможе нею розпоряджатися.
З 1.01.2016 р. в Україні набув чинності новий порядок реєстрації нерухомості. Тут важливо звернути увагу на те, що 1.01.2013 р. набули чинності зміни до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. №1952-ГУ, які полягають у тому, що державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладено функції державного реєстратора прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
До того ж варто розуміти, що мінімізується кількість інстанцій, отримання інформації від яких необхідно для вчинення нотаріальних дій, і впроваджується принцип «єдиного вікна», коли нотаріус сам здійснює роботу з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно шляхом отримання необхідних відомостей для вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном. При цьому відбувається одночасне здійснення процедури державної реєстрації майнового права, що виникло в результаті посвідчення угод або видачею свідоцтва про право на спадщину, предметом яких є нерухоме майно. Тому при засвідченні у нотаріуса договору купівлі-продажу земельної ділянки, нотаріусом повинна бути проведена державна реєстрація права власності.
При реалізації зазначених вище функцій нотаріус як державний реєстратор виконує наступні дії:
• встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;
• приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її призупинення, внесення змін до Державного реєстру прав;
• відкриває та закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні записи;
• присвоює реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації;
• надає інформацію з Державного реєстру прав або відмовляє у її наданні;
• у разі необхідності вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень;
• при проведенні державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1.01.2013 p., може запитувати необхідну інформацію та документи від уповноважених органів;
• здійснює інші повноваження, передбачені законом.
Слід зазначити, що забезпечення нотаріусом державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень з нотаріально посвідченим угодам здійснюється шляхом реєстрації нотаріусом в єдиних і державних реєстрах відомостей про посвідчені ним угод та подачі заяви, а також всіх документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень.
Важливо звернути увагу на те, що відомості про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а також зміні власника земельної ділянки на зазначеному раніше веб-ресурсі електронних сервісів Державного земельного кадастру можуть одразу не ві, образитися.
Про вартість питання
Крім послуг нотаріуса, адвоката з земельних питань, необхідно сплатити держмито за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, а також адміністративний збір за державну реєстрацію права власності. При цьому всі ці суми сплачують обидва учасники угоди або один з них за погодженням обох сторін.
Державне мито, відповідно до абз. «Б» п.3 ст.3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито», становить не менше ніж 1% від вартості земельного майна та не менше неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. У разі, якщо ділянка продається не вперше, держмито може становити 5% і до нього додається ще й 1,5% військового збору.
Про адміністративний збір необхідно розповісти більше. До того ж грошова оплата вноситься у додаток до адміністративного збору, оплату за набуття виписки з Державного реєстру, що видається за підсумками державної реєстрації права на нерухомість і його обтяження, оплату за з'ясування даних з реєстру прав.
5.04.2015 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих, актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 р. №191-УШ. Цим Законом ст. 29 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка передбачила за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень справляння державного мита, що викладено в новій редакції.
02.09.2015 р. - це дата прийняття Кабінетом Міністрів України постанови «Про внесення змін у додаток до постанови Кабінету Міністрів України від 08.04.2015 р. №190». Вона скорочує терміни оформлення документів у державній реєстрації прав на нерухомість, обтяжень та розмірів оплати. До слова, хоча Постанова №190 і була прийнята у квітні 2015 р., проте набула чинності лише у кінці червня.
Таким чином, адміністративний збір справляється у відповідному розмірі від мінімальної заробітної плати в місячному розмірі, встановленої законом на 1 січня календарного року та залежно від необхідної терміновості (2 години, 1, 3 або 5 робочих дні з моменту прийняття заяви про реєстрацію права). Крім того, слід звернути увагу, що при проведенні державної реєстрації прав, крім адміністративного збору, заявник також сплачує отримання витягу з Державного реєстру прав.
Отже, після розрахунку за зазначені вище платежі та підписання необхідної документації самого договору купівлі-продажу земельної ділянки «на виході» у покупця землі повинен залишитися завірений нотаріусом договір купівлі-продажу, копія заяви до реєстру та витяг у формі витягу з Державного реєстру прав. Решта документів, що надавалися продавцем, залишаються у нотаріуса.
Дмитро Зенкін
Юридична газета. – №20-21. – 24 травня 2016 року